Budynek gospodarczy to wolno stojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2 (Art. 29 prawa budowlanego). A czy możliwa jest przebudowa oraz rozbudowa budynku gospodarczego? Przepisy jasno to określają. Budynek gospodarczy to obiekt pomocniczy, który służy do magazynowania materiałów, sprzętu oraz narzędzi. Może również służyć do realizowania robót warsztatowych. Wyjaśniamy, jakie formalności należy spełnić, aby legalnie dokonać takich zmian.
Przebudowa a rozbudowa budynku gospodarczego bez zezwolenia
Rozbudowa to inny rodzaj budowy, co oznacza, że do jej wykonania potrzebne będą takie same formalności jak w przypadku budowy. „Powiększenie budowli lub obszaru już zabudowanego” traktuje się jak w orzecznictwie wyroku NSA z dnia 18 maja 2018 r., II GSK 1318/16, która mówi, że w prawie budowlanym nie ma definicji pojęcia rozbudowy. To oznacza, że rozbudowa budynku gospodarczego bez pozwolenia to zmiana charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, czyli kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, szerokość i długość oraz liczba kondygnacji, co ma na celu wykonanie nowego budynku.
Według pojęcia rozbudowa budynku gospodarczego to powiększenie, rozszerzenie budowli, kubatury lub dobudowanie nowych segmentów. Rozbudowa to jest powiększenie budynku po jego obrysie. To jest ingerencja w obiekt budowlany, który polega nie tylko na zmianie elementów konstrukcyjnych, ale również na zmianie jego granic. O tym mówi wyrok NSA w Lublinie z dnia 28 września 2017 r; II SA/Lu 464/17, gdzie rozbudowę należy interpretować zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli ochrona dziedzictwa kulturowego, zabytków, dóbr kultury współczesnej oraz krajobrazu kulturowego, czyli zachowanie kształtów i gabarytów budynku.
Rozbudowa budynku gospodarczego bez pozwolenia
Dobudowa do budynku gospodarczego jest możliwa bez zbędnych formalności, tj. bez zgłaszania bądź ubiegania się o pozwolenie na budowę wówczas wtedy, gdy jego przeznaczeniem będzie produkcja rolna lub zabudowa zagrodowa na działce siedliskowej – taka możliwość skierowana jest głównie do rolników.
Jakie należy spełnić wymogi przy rozbudowie budynku gospodarczego? Budynek takie:
- Nie może znajdować się w rejestrze zabytków;
- Musi być parterowy;
- W efekcie końcowym jego powierzchnia nie może przekraczać 35 m2;
- Rozpiętość konstrukcji to 4,8 m.
Jeżeli te warunki są spełnione, wówczas nie trzeba składać wniosku o pozwolenie na budowę lub też dokonywać zgłoszenia. Natomiast należy pamiętać o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajdują się w nim wytyczne, które należy zachować – odległości od granic działki, budynki zlokalizowane na działkach sąsiednich lub lasu. Należy uwzględnić wymogi z MPZP oraz warunków technicznych.
Zgłoszenie budynku gospodarczego będzie możliwe, jeśli:
- Powierzchnia zabudowy budynku nie przekroczy 35 m2;
- Budynek jest parterowy i wolnostojący;
- Na jednej działce mogą znajdować się 2 budynki gospodarcze na każde 500 m2;
Jeżeli te warunki zostaną spełnione, budynek gospodarczy można rozbudować na zgłoszenie i potrzebne będą następujące dokumenty:
- Formularz na zgłoszenie;
- Oświadczenie potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością;
- Rysunki budynku gospodarczego.
Powinniśmy również zawrzeć opis materiałów oraz sposób wykonania prac. Zgłoszenie powinno być złożone 21 dni przed rozpoczęciem rozbudowy. Jeżeli w tym czasie urząd nie wyda sprzeciwu, traktujemy to jako milczącą zgodę i przystąpić do realizacji.
Należy pamiętać, że rozbudowa garażu nie dotyczy powyższych warunków i wówczas należy złożyć odpowiednie dokumenty do właściwego urzędu w miejscu zamieszkania.
Przebudowa budynku gospodarczego bez zezwolenia to zmiana parametrów użytkowych lub technicznych, jednak „parametry charakterystyczne” pozostają niezmienne.
Przebudowa budynku gospodarczego na garaż
Jeśli chcemy zmienić funkcjonalność budynku gospodarczego, np. dokonamy przebudowy budynku gospodarczego na garaż wówczas należy skontaktować się z architektem, który określi kolejność w wykonywaniu poszczególnych działań. Takie prace należy zgłosić w starostwie lub uzyskać odrębne pozwolenie na budowę. Jeśli zgłaszamy adaptację bez przebudowy istotnym jest dokonanie zgłoszenia. Jeśli zaś planujemy dokonać przebudowy, tj. zmiana elementów konstrukcyjnych, rozbudowa, wykonanie nowego otworu w ścianie, budowa komina – należy dokonać pozwolenia na budowę.
Kiedy dokonujemy przebudowę budynku gospodarczego na garaż należy określić rodzaj i sposób wykonywania prac budowlanych, a także termin rozpoczęcia robót. Do dokumentów trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Załączamy również szkice oraz rysunki, które mają przedstawić właściwemu urzędowi końcowy efekt budynku gospodarczego. Jeśli dokumenty nie będą wystarczające, organ nakłada na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia i należy to zrobić w określonym terminie. Pozwolenie na budowę nakłada na inwestora przedstawienie projektu budowlanego z uwzględnieniem stanu istniejącego.
